Cum se evaluează valoarea de piață a proprietății

Când vine vorba de cumpărarea sau vânzarea unei proprietăți pentru afacerea dvs., punctul de plecare este să vă dați seama cât valorează proprietatea. Acest lucru pare destul de simplu - cu siguranță, vedeți ce a fost vândut anterior în localitatea dvs. și îl folosiți ca punct de salt? Din păcate, evaluarea proprietății - și în special a proprietății comerciale - nu este chiar atât de simplă. Dacă ar fi, nu ar fi nevoie de evaluatori profesioniști în acest domeniu.

Ce este valoarea de piață?

Valoarea de piață este o opinie profesională despre ceea ce ar vinde o proprietate în condiții independente - adică pentru un cumpărător independent, fără concesii sau contrapuneri - pe baza pieței imobiliare locale, a cererii și ofertei, pentru ce alte proprietăți similare vând în zonă, precum și caracteristicile și beneficiile specifice ale proprietății.

Acest lucru nu este același cu prețul de piață al unei proprietăți, care poate fi mai mult sau mai mic decât valoarea de piață. Asta pentru că prețul este cel pentru care vânzătorul este de acord să vândă proprietatea. Acest lucru ar putea fi același cu valoarea de piață sau vânzătorul poate accepta un preț mai mic pentru proprietate deoarece, de exemplu, are nevoie de o vânzare rapidă.

Trei metode diferite de evaluare

Există, de asemenea, o definiție mult mai lungă a valorii de piață și aceasta depinde de tipul de metodă de evaluare utilizată. Există trei metode principale de evaluare în Statele Unite: abordarea comparării vânzărilor , abordarea costurilor și abordarea veniturilor . O parte a sarcinii unui evaluator este de a ști ce metodă să folosiți pentru o proprietate dată într-o anumită locație.

Înainte de a analiza cele trei abordări, rețineți că un procent bun din valoarea unei proprietăți este subiectiv . A decide cât valorează o proprietate este mai mult artă decât știință, iar anumite părți ale procesului pot fi puțin dificil de înțeles. Ați putea cere trei evaluatori diferiți să aprecieze aceeași proprietate și să obțină trei răspunsuri diferite.

Acest lucru este valabil mai ales pentru o proprietate comercială în care deficitul ar putea juca un rol în evaluarea proprietății. În unele cazuri, evaluările ar putea fi separate de zeci de mii de dolari!

Evaluarea casei folosind abordarea comparativă a vânzărilor

Abordarea comparativă a vânzărilor este metoda cea mai frecvent utilizată pentru determinarea valorii imobilelor rezidențiale, deși este potrivită și pentru evaluarea unor tipuri de proprietăți comerciale. Folosind această abordare, valoarea proprietății se bazează pe ceea ce proprietățile similare au vândut recent pe aceeași piață. Aceste proprietăți sunt numite „comparabile” sau „comps” - de unde și termenul de abordare a comparației vânzărilor .

Iată cum funcționează:

  1. Rețineți caracteristicile proprietății

  2. Începeți prin a enumera caracteristicile și avantajele proprietății, de exemplu:

    • Imagini pătrate.
    • Mărimea lotului.
    • Locație.
    • Vârstă.
    • Numărul de dormitoare și băi (dacă este rezidențial).
    • Dacă este comercial, cea mai bună utilizare a proprietății ar putea fi utilizată (de exemplu, birou, comerț cu amănuntul, depozit).
    • Stare generală (bună, medie, slabă).
    • Garaje, piscine, modernizări

      -

      orice face ca această proprietate să fie diferită de alte proprietăți din comunitate.

  3. Găsiți proprietăți comparabile

  4. Următorul pas este de a găsi prețurile de vânzare pentru cel puțin trei proprietăți care sunt comparabile cu proprietatea în cauză. Aceasta înseamnă că ar trebui să împărtășească unele dintre caracteristicile pe care le-ați enumerat sau, în mod ideal, toate . Notați orice caracteristică diferită, cum ar fi o suprafață pătrată inferioară - veți avea nevoie de aceste informații mai târziu.

  5. Dacă aveți acces la serviciul de listare multiplă, puteți extrage cu ușurință o listă de comp. Căutați proprietăți care s-au vândut în ultimele trei până la șase luni - piețele imobiliare se mișcă atât de repede încât prețurile de vânzare mai vechi vor fi depășite. Acordați atenție adresei proprietăților dvs. comparabile. Locația este un element cheie în evaluarea imobiliară, datorită unor factori precum transportul și calitatea școlii, astfel încât să căutați proprietăți în același cartier și, în mod ideal, pe câteva străzi ale proprietății în cauză.

  6. Dacă nu aveți acces la MLS, puteți găsi o mare parte din aceste informații pe Zillow; va trebui doar să faci un pic mai mult săpat.

  7. Calculați un preț de referință

  8. După ce ați găsit comparabilele, efectuați un calcul rapid pentru a obține o evaluare de referință pentru proprietatea în cauză. De exemplu, dacă găsiți trei proprietăți comparabile care s-au vândut cu 450.000 USD, respectiv 480.000 USD și 435.000 USD, ați lua media acestor cifre - 455.000 USD.

  9. O altă opțiune este să găsiți un preț pe picior pătrat (ppsf), care este util dacă companiile dvs. sunt mai mari sau mai mici decât proprietatea dvs. De exemplu, să presupunem că proprietatea de 450.000 $ a fost de 2.000 de metri pătrați (ppsf 225 $), proprietatea de 480.000 $ a fost de 2.200 de metri pătrați (ppsf 218 $) și proprietatea de 435.000 $ a fost de 1.950 de metri pătrați (ppsf 223 $). Ppsf mediu este de 222 USD. Pentru o proprietate subiect de 2.300 de metri pătrați, aceasta ar echivala cu o evaluare de bază de 510.600 USD.

  10. Adăugați câteva, scădeți unele

  11. După cum s-a explicat mai devreme, evaluarea proprietății este mai mult artă decât știință - și acesta este punctul în care evaluarea devine subiectivă. Caracteristicile fizice reprezintă cele mai evidente diferențe între două proprietăți comparabile - una ar putea fi mai bine reparată decât cealaltă sau una ar putea avea un garaj în timp ce cealaltă nu. Prin urmare, trebuie să ajustați prețul în sus sau în jos pentru a ține cont de calitate, stare, design și caracteristici speciale.

  12. De exemplu, dacă o proprietate de pe strada următoare s-a vândut recent, dar avea o vedere, în timp ce proprietatea subiect are vedere la un zid de cărămidă, poate fi necesar să reduceți valoarea de bază a proprietății supuse. Este rudimentar, dar este cel mai bun lucru pe care îl puteți face absent ochiul experimentat al unui evaluator profesionist.

Evaluarea terenurilor folosind abordarea costurilor

Abordarea costurilor începe prin a calcula cât ar costa proprietatea să fie reconstruită, fie ca o replică exactă a clădirii actuale, fie pentru construirea unei clădiri similare cu caracteristici și facilități comparabile, dar cu materiale de construcție moderne.

Evaluatorul deduce apoi o sumă pentru amortizarea acumulată, care reprezintă reducerea valorii proprietății în timp ca urmare a caducității sau uzurii. Teoria de aici este că nimeni nu ar plăti mai mult pentru o proprietate existentă decât ar costa construirea aceleiași proprietăți de la zero.

Abordarea costurilor este favorizată în construcții mai noi sau pentru evaluarea proprietăților de uz special, în cazul în care nu există suficiente proprietăți similare pentru comparație. Dacă evaluați o proprietate comercială, o proprietate industrială sau un teren gol, atunci aceasta poate fi cea mai fiabilă abordare.

Iată cum o faceți:

  1. Estimează valoarea terenului, imaginându-l vacant

  2. Comparația directă este cea mai obișnuită metodă de estimare a valorii terenului liber - pentru ce s-au vândut recent alte parcele? De exemplu, utilizați un estimator al valorii terenului de 50.000 USD.

  3. Estimează costul construirii clădirii

  4. În mod ideal, veți rezuma costul tuturor componentelor de construcție separate, cum ar fi acoperișul, cadrul și instalațiile sanitare. Cu toate acestea, acest exercițiu este destul de plictisitor și este cel mai bine lăsat pe seama estimatorilor de costuri. Lucrul cu o sumă forfetară pe metru pătrat este mai ușor - un apel telefonic către un arhitect sau o companie de construcții vă poate ajuta aici.

  5. De exemplu, dacă o companie de construcții costă 100.000 USD pentru a înființa un depozit de 2.000 de metri pătrați, rata va fi de 50 USD pe picior pătrat. Înmulțiți această rată cu zona de construcție a proprietății supuse pentru a obține costul de construcție. De exemplu, să presupunem că depozitul dvs. are 5.000 de metri pătrați. Costul estimat al construcției va fi de 250.000 USD (5.000 x 50).

  6. Deduceți o sumă pentru amortizare

  7. Amortizarea reprezintă pierderea de valoare pe măsură ce o proprietate îmbătrânește în timp, fie din cauza uzurii, fie din cauza pierderii utilității - un birou modern va fi conectat pentru a gestiona metode moderne de comunicare, de exemplu, în timp ce o clădire veche de 40 de ani poate fi. Cea mai simplă metodă de amortizare este metoda vârstă-viață , care estimează cât de departe este proprietatea de-a lungul duratei sale de viață utilă. De exemplu, dacă proprietatea are 10 ani și are o viață economică utilă de 40 de ani, valoarea construcției ar trebui să fie depreciată cu 25%. În acest exemplu, acest lucru vă lasă cu un cost de construcție de 187.500 USD.

  8. Găsiți valoarea

  9. În cele din urmă, adăugați valoarea terenului la costul de construcție amortizat al clădirii. Aici, valoarea proprietății este de 50.000 USD + 187.500 USD = 237.500 USD.

Abordarea veniturilor pentru clădirile închiriate

Dacă proprietatea în cauză este închiriată și produce venituri, aveți opțiunea de a o evalua folosind abordarea veniturilor. Această metodă folosește venitul din chirie al proprietății sau potențialul de venit, pentru a-și justifica valoarea de piață. Clădirile de apartamente și duplexurile sunt exemple de proprietăți pe care le-ați putea aprecia folosind abordarea veniturilor.

Această metodă devine puțin complicată și au fost scrise cărți întregi despre cum să o faci.

Iată versiunea prescurtată:

  1. Determinați Venitul Anual Net al Proprietății

  2. Venitul net anual este venitul din leasing de la chiriași și ocupanți. Dacă clădirea este goală sau parțial goală, va trebui să estimați această cifră. Asigurați-vă că țineți cont de posturile vacante . De exemplu, cu un complex de apartamente cu mai multe unități, puteți estima că 20 la sută din unități vor fi vacante cel puțin o lună a anului pentru a permite cifra de afaceri a chiriașilor. Ca atare, venitul real din închiriere va fi mai mic decât cifra principală, care presupune că clădirea este întotdeauna ocupată în totalitate.

  3. Pentru acest exemplu, imaginați-vă că evaluați un complex de apartamente care generează 500.000 USD venituri din chirie pe an.

  4. Găsiți venitul net din exploatare

  5. Venitul net din exploatare este egal cu venitul din proprietate minus toate cheltuielile de funcționare necesare în mod rezonabil, cum ar fi întreținerea, utilitățile, impozitele pe proprietate, activitatea de colectare și comisioanele administratorului de proprietate. În acest exemplu, cheltuielile se ridică la 100.000 USD. În consecință, NOI se ridică la 400.000 de dolari.

  6. Stabiliți rata maximă a proprietății

  7. Rata de capitalizare sau „limită” este rata de rentabilitate pe care vă așteptați să o obțineți de la proprietate pe baza venitului din închiriere. Formula ratei plafonului este NOI împărțită la valoarea proprietății . Aici, nu cunoașteți valoarea proprietății - din moment ce încercați să calculați. Prin urmare, trebuie să lucrați înapoi și să începeți cu rata limită sau randamentul pe care doriți să îl obțineți pentru investiția dvs.

  8. Ca potențial cumpărător, ați putea decide că un randament de 8% este mediu pe această piață și asta doriți să obțineți din această achiziție de proprietate. Dacă nu puteți negocia un preț care atinge această rată, atunci veți căuta o investiție mai profitabilă.

  9. Rulați calculul valorii de piață a proprietății

  10. Împărțiți NOI la rata plafonului pentru a ajunge la valoarea proprietății. Evaluarea acestei clădiri de apartamente ar fi de 400.000 de dolari împărțită la 8 la sută (0,08), sau 5 milioane de dolari.